Você herdou um imóvel e quer vendê-lo. Como regularizá-lo e viabilizar a venda sem processo judicial por meio de inventário extrajudicial
- Andrade Manfridini Advocacia
- 2 de dez. de 2025
- 4 min de leitura
Com certeza você conhece um caso de alguém que faleceu e a herança está “parada” porque o processo judicial de inventário está caminhando lentamente, a ponto de os herdeiros quase desistirem. Saiba que há outro caminho que não o judicial para liberar a herança. Um caminho igualmente seguro e, incontavelmente, mais rápido. A seguir, te explico como o inventário funciona e quando dá para resolver tudo direto em cartório.
O que é o inventário e por que você precisa dele para vender um imóvel herdado
Sempre que alguém falece deixando bens, é obrigatório fazer o inventário. Ele identifica o que existe, quem são os herdeiros, qual a situação de dívidas e como a herança será dividida.
Sem esse procedimento, o imóvel continua juridicamente no nome da pessoa falecida.
Na prática, isso impede a venda regular, impede financiamento e costuma reduzir o valor de negociação. E, quanto mais tempo passa, mais o imóvel se deteriora e mais custos aparecem.
Muita gente associa inventário a dor de cabeça, gasto e processo interminável. Como advogada especialista na área, posso dizer que isso não é uma regra. Em muitos casos, existe um caminho mais leve.
Se você está com um imóvel parado há meses ou anos, vale uma conversa com um advogado especialista para entender o que realmente está travando a regularização.
Quando inventário é sinônimo de agilidade e oportunidade aos herdeiros: o inventário extrajudicial em cartório
O inventário extrajudicial, feito diretamente em cartório, existe desde 2007 e foi atualizado pela Resolução CNJ 571/2024.
Ele segue um fluxo simples e costuma ser a forma mais rápida para regularizar um imóvel herdado.
Até pouco tempo atrás, só era permitido quando todos eram maiores, capazes, estavam de acordo e não havia testamento.
Hoje, mesmo havendo testamento ou herdeiro menor ou incapaz, o inventário extrajudicial pode ser uma opção.
Essa mudança acompanha um movimento de reduzir a judicialização e agilizar o que não precisa ser levado ao Judiciário.
Se a sua família se encaixa nesse cenário, vale considerar o caminho extrajudicial. E aqui entra um ponto sensível: nem todo advogado está atualizado com essas mudanças. Buscar orientação de alguém que realmente atua com inventário extrajudicial faz diferença.
Se você tiver dúvidas sobre essa possibilidade no seu caso, peça uma avaliação por um advogado especialista. Às vezes, cinco minutos de orientação evitam um processo judicial desnecessário.
Por que o inventário extrajudicial é o caminho mais eficiente para quem quer vender o imóvel herdado
Rapidez
Em média, o inventário em cartório leva 60 a 90 dias (ou menos, a depender do Estado).
Previsibilidade e menor desgaste
O procedimento segue um fluxo claro: documentação → declaração do imposto ITCD → escritura → registro da escritura.
Não há audiências, prazos judiciais. Nem decisões inesperadas já que os herdeiros têm a autonomia (dentro da lei, claro) para decidirem sobre a herança e estão de acordo entre si.
Segurança para vender
A escritura pública de inventário extrajudicial:
vale como título hábil para registro;
permite a atualização imediata da matrícula do imóvel;
torna o herdeiro “oficialmente” proprietário;
viabiliza financiamento para o comprador.
Como funciona, na prática, o inventário extrajudicial
Neste artigo aqui apresentamos em detalhes o passo a passo do inventário extrajudicial. Aqui vamos lembrar somente as etapas:
1) Fase de definição de estratégia = O primeiro passo é procurar um advogado especialista em inventários.
2) Fase de organizar informações e documentos
3) Fase da Lavratura da Escritura Pública
4) Fase de Registro da Escritura Pública
Somente após esse registro o imóvel está apto para venda totalmente regular.
Quando vale a pena pedir orientação profissional antes de decidir o caminho (judicial ou extrajudicial)
Situações que exigem avaliação técnica:
existência de contrato de gaveta, usufruto ou dívidas vinculadas ao imóvel;
dúvida sobre valores para cálculo do imposto;
presença de herdeiro que mora fora do país;
testamento com cláusulas específicas;
herdeiro menor ou incapaz;
existência de proposta de compra.
Esses detalhes impactam diretamente o prazo e a possibilidade de venda.
Se você recebeu um imóvel de herança e precisa regularizá-lo para vender, mas não quer ser aquela família presa em um processo judicial de inventário interminável e dispendioso, consulte um advogado especialista sobre a melhor estratégia.
Perguntas frequentes:
1. Quanto tempo leva um inventário extrajudicial?
Na maior parte dos Estados, leva de 60 a 90 dias, dependendo da agilidade na entrega dos documentos e da análise fiscal.
2. É possível fazer inventário extrajudicial com testamento?
Sim. Desde 2024, a legislação permite que o procedimento seja feito em cartório mesmo com testamento, desde que ele seja válido e não haja conflito entre os herdeiros.
3. Herdeiro menor impede inventário em cartório?
Não. A normativa atual autoriza o inventário extrajudicial mesmo com menor ou incapaz, desde que haja representação adequada.
4. Precisa de advogado no inventário extrajudicial?
Sim. A lei exige a participação de um advogado para orientar o procediment e assinar a escritura juntamente com os herdeiros.
5. Depois do inventário extrajudicial, já posso vender o imóvel?
Sim, após o registro da escritura de inventário na matrícula do imóvel, a venda pode ser oficializada.
Dra. Lívia de Andrade Manfridini - OAB/MG 189.825
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